di Gabriella Fabrizio

LA CASA VACANZE IN PILLOLE

La casa vacanze è una struttura ricettiva, un’unità immobiliare locata più volte nell’anno, per brevi periodi, a villeggianti diversi e in determinate stagioni: in estate o anche in inverno.

Certo tutto dipende dal luogo in cui la casa è situata: se è in riva al mare, diventerà chiaramente una casa vacanze estiva se invece si trova in collina o in altro posto caratteristico, potrà essere utilizzata anche durante le mezze stagioni.

La casa vacanze diventa così un’alternativa economica alle “costose” strutture alberghiere anche in quei posti dove non vi sono bellezze naturali particolari ma sono comunque contraddistinte da feste o manifestazioni che attirano migliaia di turisti (come ad esempio al Carnevale, ai mercatini di Natale, ecc.).

Questo genere di attività può essere messo in campo sia da chi vuole avere un guadagno extra, che da chi invece vuole far diventare questa una vera e propria attività imprenditoriale.

PRIMI PASSI PER APRIRE UNA CASA VACANZE

Prima di aprire una casa vacanze è importante analizzare e capire la situazione di partenza; quindi, è necessario porsi una serie di domande, del tipo:

– quali sono le potenzialità della zona in termini di attrazioni e servizi?

– che tipo di offerta e quali sono i servizi che si possono proporre ai futuri ospiti?

– quanti e quali sono gli investimenti da effettuare per iniziare?

– gestire in prima persona o affidarsi a un’agenzia di gestione?

Un passaggio chiave da compiere prima di aprire una casa vacanze è quello di effettuare un’analisi ben dettagliata della concorrenza, quindi:

– definire quanti concorrenti sono presenti nella zona;

– capire qual è il tipo di esperienza e quali sono i servizi che offrono agli ospiti;

– determinare se e il modo di proporre prezzi competitivi e/o differenziati tra loro.

VANTAGGI E SVANTAGGI PER APRIRE UNA CASA VACANZE

Aprire una casa vacanze certo presenta dei pro e dei contro.

Tra i vantaggi vanno senz’altro annoverati i guadagni che derivano dall’affittare l’immobile ai turisti e la convenienza di investire in un bene che già si possiede e che, magari, non si utilizza nemmeno (come, per esempio, la casa al mare o in montagna).

Gli svantaggi, però, non sono di poco conto, e vanno comunque considerati da parte di chi intende aprire una casa vacanze.

Innanzitutto, vi sono le spese di straordinaria amministrazione che restano in capo al proprietario/gestore: ciò significa che se si rompe la caldaia o c’è un guasto all’impianto elettrico, le spese dovranno essere sostenute dal titolare (a meno che il danno non sia stato cagionato dagli affittuari).

Negli affitti di brevissima durata, poi, vi è anche l’ordinaria amministrazione che incomberà, di fatto, sul proprietario si pensi per esempio alla pulizia del locale prima di concederlo nuovamente in affitto, oppure alla riparazione di piccoli difetti.

Ci sono poi le tasse da pagare sui guadagni e altre spese legate alla registrazione del contratto e alla comunicazione di cessione del fabbricato.

Infine, tra i costi da sostenere rientra anche l’eventuale polizza assicurativa stipulata dal proprietario al fine di essere indennizzato in caso di danni arrecati all’immobile e/o al suo arredo.

CASA VACANZE: NORMATIVE E OBBLIGHI LEGISLATIVI

La normativa in merito alle case vacanze è rintracciabile all’interno di ogni legge regionale sul turismo cosicché ogni regione recepisce la normativa nazionale e la riadatta a quella regionale sulla base delle proprie esigenze.

È importante ribadire, però, che accanto alla normativa regionale deve essere tenuta in considerazione anche la normativa fiscale.

Ciascuna regione, così in armonia con la legislazione comunitaria e nazionale, può promuovere e disciplinare le strutture ricettive extralberghiere, per valorizzare anche la fruizione turistica dei beni naturalistici, ambientali e culturali del territorio.

La casa vacanze si inquadra, perciò, come l’attività ricettiva ex articolo 6, comma 10, della Legge n.217/83 che può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale.

Tenendo conto della “Legge quadro sul turismo” si può considerare la seguente definizione di casa vacanze:

“gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi”.

Si tratta, quindi, di una attività turistico ricettiva di tipo extra-alberghiero.

Il proprietario, così, con il proprio immobile ha la facoltà di stipulare contratti di affitto di durata non inferiore a tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi.

All’interno di questo range il proprietario di casa può gestire la sua attività in autonomia stipulando dei veri e propri contratti di affitto.

GUADAGNI E COSTI PER APRIRE UNA CASA VACANZE 

Le cifre che si possono guadagnare con una casa vacanze variano in base alla localizzazione della stessa, con offerte che variano dai 30 ai 100 euro. Certamente sulla cifra finale influisce molto la posizione della casa vacanze: se si trova nelle vicinanze del mare o del centro storico di una città o di un paese l’affitto giornaliero può essere superiore rispetto alle case vacanze che si trovano in posizioni più defilate.

Ovviamente la casa vacanze deve essere in regola con le vigenti normative edilizie e possedere l’agibilità e le autorizzazioni sanitarie, rilasciate dal Comune previa la visita ispettiva dell’ASL.

APRIRE UNA CASA VACANZE: ADEMPIMENTI FISCALI PER L’AVVIO DELL’ATTIVITÀ

Per poter avviare un’attività di casa vacanze è necessario rispettare alcuni adempimenti sia di natura amministrativa sia di natura fiscale.

Il primo passo da compiere per avviare l’attività è l’apertura della Partita IVA, questo porta senz’altro ad affidarsi ad un commercialista esperto.

In ogni caso, l’apertura della partita iva deve avvenire obbligatoriamente entro 30 giorni dall’inizio dell’attività.

Il tutto deve essere effettuato tramite la compilazione di un modulo (il cosiddetto modello AA9/12) che può essere presentato in modalità cartacea o telematica, in questo modulo va inserito il codice numero che identifica l’attività stessa che è il seguente:

55.20.51 – “Affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”.

Al momento dell’affitto andrà emessa una semplice ricevuta fiscale munita di marca da bollo, documenti che andranno inseriti nella contabilità aziendale o nella dichiarazione dei redditi nel caso di attività saltuaria.

Infine, si può dire che dal punto di vista fiscale aprire una casa vacanze non comporta particolari oneri.

CONSIDERAZIONI E CONCLUSIONI 

Negli ultimi anni la casa vacanze è stata considerata la nuova frontiera del turismo.

Per garantirsi visibilità e riuscire ad affittare il proprio immobile in modo da ottenere prenotazioni ed entrate consistenti, è importante essere in grado di pubblicizzarlo nei giusti canali attraverso la registrazione presso appositi portali web che garantiscono così una vetrina interessante verso il pubblico.

I canali principali sono ovviamente le cosiddette Online Travel Agencies (OTA), ovvero quei portali come Airbnb, Booking, Expedia o Trivago.

Questi siti web hanno il vantaggio di consentire a ogni proprietario di caricare foto e video della propria struttura, del proprio alloggio per farlo così vedere agli utenti/clienti.