Nuove regole per quanto riguarda il mercato degli affitti brevi, l’Agenzia delle Entrate ha infatti comunicato nuovi obblighi a partire dal 2023, obiettivo quello di aumentare i controlli in un settore in crescita. Nella seconda parte dell’articolo invece affronteremo la tematica relativa alla tassazione più conveniente tra cedolare secca e imponibile IRPEF.

Con il boom degli affitti brevi che c’è stato in Italia negli ultimi anni e che non ha subito crisi neanche nelle stagioni estive degli ultimi due anni, periodi caratterizzati dall’emergenza Covid-19, l’Agenzia delle Entrate ha pensato bene di inserire nuove norme a riguardo. 

I nuovi obblighi in vigore dal 2023, prevedono la comunicazione dell’anno di locazione oltre che ai dati catastali dell’appartamento affittato.

Con il provvedimento del 17 marzo 2022, è l’Agenzia delle Entrate a stabilire questo.

La comunicazione andrà trasmessa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui l’immobile è stato affittato.

Affitti brevi: i nuovi obblighi dal 2023

A partire dal 2023 l’iter normativo che regolamento la sfera degli affitti brevi subirà un cambiamento, oltre a quanto previsto sino ad oggi si aggiungeranno infatti altri due fattori, il locatario dovrà infatti trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

i dati catastali dell’immobile affittato;l’anno di locazione;

Da sottolineare come l’obbligo coinvolga l’intero settore degli affitti brevi, dai contratti stipulati da agenti immobiliari ai portali on-line che fanno incontrare richiesta ed offerta, l’obbligo dunque interesserà i contratti provenienti da tutte e due le modalità.

In particolare le nuove misure saranno applicati a contratti d’affitto inferiori a 30 giorni di locazione per immobili ad uso abitativo, sottoscritti da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche se includono la fornitura di biancheria e la pulizia della casa. 

Discorso valido anche per le tipologie di contratto che prevedono sublocazioni e concessione in godimento a terzi, a titolo oneroso.

In questo caso però solo se sottoscritti tra persone o mediante agenzia immobiliare.

Affitti brevi: perchè l’introduzione dei nuovi obblighi?

In tanti a questo punto si staranno chiedendo quali sono i motivi che hanno indotto l’Agenzai delle Entrate ad introdurre queste nuove novità normative.

Ma fondamentalmente i nuovi obblighi hanno come obiettivo quello aumentare i controlli verso chi affitta e rendere sempre più difficile l’evasione.

In particolare con l’introduzione di questi due nuovi obblighi si avrà il controllo nel caso di più contratti stipulati dal proprietario sullo stesso immobile oltre che ad una maggior precisione sulla tipologia e sulla durata del contratto di locazione.

La registrazione dei dati catastali, permetteranno di effettuare le opportune verifiche sull’unità immobiliare in base al catasto edilizio urbano e gli intestatari dell’edificio.

Affitti brevi: quali sono i dati da inserire nel contratto?

Alla luce dei nuovi obblighi che caratterizzeranno gli affitti brevi andiamo a fare un veloce riepilogo rispetto a tutti i dati che dovranno essere inseriti all’interno all’interno della comunicazione affinchè risulti valida.

Dunque partiamo con i dati anagrafici quindi:

nome e cognome del proprietario dell’immobile;numero del codice fiscale;indirizzo dell’abitazione affittata;durata del contratto ed anno di riferimento;i dati catastali;importo lordo della cifra al quale l’immobile è stato affittato;

Nel caso di contratti relativi allo stesso immobile e firmati dal medesimo locatore, i dati potranno essere comunicati anche in forma congiunta.

Affitti brevi, in che modo dovranno essere comunicati i dati relativi ai nuovi obblighi?

Le comunicazioni riguardo i nuovi obblighi sugli affitti brevi, annunciati dall’Agenzia delle Entrate e che entreranno in vigore a partire dal 2023 potranno essere inviati in base alla categorie attraverso due modalità.

Per i sostituti d’imposta che usufruiscono della ritenuta d’acconto al 21% per quanto riguarda i contratti d’affitto dovranno espletare tale nuovo obbligo tramite la Certificazione Unica.

In tutti gli altri casi, i dati dovranno essere comunicati all’Agenzia delle Entrate tramite modalità telematica entro i termini previsti dalla normativa, e cioè il 30 giugno dell’anno successivo a quello di registrazione del contratto d’affitto.

Affitti brevi: la tassazione tramite IRPEF

Chiariti i nuovi adempimenti voluti dall’Agenzia delle Entrate riguardo gli affitti brevi apriamo la seconda parte dell’articolo dedicata a definire la tassazione del reddito da locazione breve.

Partiamo dalla modalità che prevede la concorrenza del reddito a tassazione IRPEF. 

In questo caso il reddito proveniente da affitti brevi si andrà a sommare a tutti gli altri redditi ( da lavoro dipendente o autonomo, ecc.) contribuendo a formare il proprio reddito imponibile IRPEF.

Il reddito proveniente dalla locazione verrà considerato imponibile IRPEF per il 95% dell’intero importo che verrà tassato in base agli scaglioni fiscali in cui si entrerà.

Il restante 5% verrà dedotto in modo forfettario, questo per far fronte ad eventuali spese accessorie come, le spese di agenzia o di manutenzione ordinario.

Andando a contribuire alla cifra del reddito imponibile, è chiaro che più sarà il reddito provenienti dagli affitti e meno conveniente sarà questo regime di tassazione.

L’unico fattore positivo, proveniente da questo tipo di tassazione e che va tenuto presente è la possibilità di portare in detrazione o in deduzione diversi oneri che possono contribuire alla riduzione la tassazione IRPEF.

Per fare un esempio comune e concreto basti pensare alle spese portate in detrazione per quelle spese sostenute per effettuare lavori di ristrutturazione o efficientamento energetico (bonus edili e Superbonus 110%).

In questo caso spese detraibili concorrono ad abbassare l’importo dell’imposta IRPEF dovuta, e quindi riducono l’onere fiscale complessivo.

Dunque alla luce di questo è consigliabile usufruire di questo tipo di tassazione nel caso in cui si presentino spese da recuperare che rientrano all’interno di bonus edili.

Idem se hai importanti oneri deducibili o detraibili da sfruttare ai fini IRPEF. 

Il consiglio per scegliere il regime di tassazione adeguato o più conveniente resta quello di rivolgersi ad uno studio di commercialisti.

Affitti brevi: tassazione con cedolare secca al 21%

La seconda modalità tra cui scegliere per tassare i redditi provenienti dagli affitti brevi è quella della cedolare secca.

In pratica è un imposta fissa del 21% applicata al canone d’affitto.

In pratica ipotizzando un canone d’affitto di 100 euro al quale andremo a sottrarre spese accessorie pari a 20 euro per esempio rappresentate dalle commissioni pagate all’intermediario sia essa persona fisica che portale on line, il 21% si applicherà sull’importo lordo e cioè sui 100 euro.

A conti fatti una prima considerazione da fare è che questo tipo di tassazione conviene nel caso in cui siamo oltre la prima aliquota IRPEF del 23% al contrario infatti a fronte di una aliquota minore (21% rispetto al 23% prevista dal primo scaglione IRPEF) la tassazione nel caso di cedolare secca non prevede il 5% di deduzione forfettaria prevista invece dal regime classico.

La cedolare secca al 21% può essere applicata quindi a contratti per affitti brevi e di sublocazioni.

Insomma con il mercato del turismo in rapida evoluzione e con molte famiglie che preferiscono per le proprie vacanze alloggiare in una abitazione rispetto al classico albergo o pensione, gli affitti brevi hanno subito negli ultimi anni una vera e propria impennata agevolati dal successo di portali di come il noto Air Bnb.

Proprio per questo è stato necessario un adeguamento della normativa e della tassazione, onde evitare l’insorgere di fenomeni irregolari come l’evasione fiscale e non solo.