Con la risposta a interpello 28 giugno 2022, n. 349, l’Agenzia Entrate si è pronunciata in tema di riacquisto della nuda proprietà e decadenza dalle agevolazioni “prima casa”.
La fattispecie
Nel caso in esame, l’istante, cittadina italiana residente all’estero e iscritta all’AIRE, dichiara di avere acquistato un appartamento ad uso abitativo con locale garage di pertinenza invocando le agevolazioni “prima casa”; in tale sede ha dichiarato che si trattava della “prima casa” sul territorio italiano, senza conseguentemente dover prendere la residenza in Italia.
Con successivo atto notarile, l’istante, prima del decorso dei cinque anni, ha alienato l’appartamento e garage, impegnandosi a riacquistarne un altro entro un anno per evitare la decadenza dalle agevolazioni.
A tal fine, l’istante rileva che emergono due problematiche diverse, ma collegate:
1) la prima concerne la previsione contenuta al punto 4 della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, in merito alle ipotesi di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” conseguente alla vendita infraquinquennale del bene. Secondo l’istante, la disposizione in esame non è armonizzata con la lett. a) n. 1 della stessa nota II-bis, nella quale, per il cittadino italiano emigrato all’estero, si prevede solo che l’immobile sia acquistato come “prima casa” sul territorio italiano senza prevedere, ovviamente, l’obbligo di porvi la residenza.
2) la seconda concerne l’applicabilità delle agevolazioni “prima casa” anche nell’ipotesi in cui il cittadino iscritto all’AIRE, per il quale, qualora risolto positivamente il primo quesito, non si richiederebbe di porre la residenza nel nuovo immobile oggetto di riacquisto, si intesti soltanto la nuda proprietà del nuovo immobile abitativo, laddove il sopra citato ultimo periodo del punto 4 nota II-bis richiede che si proceda all’acquisto “di altro immobile”.
Soluzione delle Entrate
Con la risposta in esame viene ricordato, in materia, che la legislazione prevede, se i beni acquistati con l’agevolazione prima casa vengono venduti prima dei cinque anni dalla data di acquisto, il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria e una sanzione pari al 30% delle imposte e degli interessi.
A ciò si può ovviare purché entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, si proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Tale possibilità risponde alla ratio di “favorire l’acquisto della casa di proprietà, tutelato anche a livello costituzionale, in favore di coloro che siano costretti a ripetuti trasferimenti di residenza e, al contempo, evitare che l’agevolazione possa assecondare intenti speculativi realizzati attraverso la semplice integrazione dei requisiti necessari a godere dell’agevolazione in relazione al primo acquisto” (Cass. n. 13343/2016; n. 30925/2019; n. 11221/2020; n. 30882/2021).
Con riferimento all’acquisto entro un anno della nuda proprietà di altro immobile, la Corte di Cassazione ha altresì precisato che il riacquisto della nuda proprietà non evita la decadenza in quanto l’atto necessario perché ciò non accada è rappresentato da un titolo idoneo a consentire l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva e, conseguentemente, nell’esercizio dei relativi poteri, a destinare la stessa ad abitazione principale (v. sentenza n. 17148/2018).
In conclusione, l’Agenzia Entrate conferma l’esito della risposta a interpello n. 627/2021, richiamata dalla parte, in cui è stato affermato che, sia in sede di primo acquisto da parte del cittadino residente all’estero, che in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario adibire il nuovo immobile ad abitazione principale, trovandosi il cittadino nell’impossibilità di adibire il nuovo acquisto a propria abitazione principale.
Allo stesso tempo, in linea con la ratio della norma (art. 1, nota II-bis), comma 4, Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986) volta a favorire l’acquisto della prima casa evitando, tuttavia, intenti speculativi, l’Agenzia ritiene che il riacquisto, entro un anno, della sola nuda proprietà non è idoneo ad evitare la decadenza dai benefici prima casa, a nulla rilevando la circostanza che l’istante non può adibire l’immobile riacquistato a propria abitazione principale.